El papel del planeamiento en la caracterización tipológica de la edificación

La práctica usual en la determinación de la morfotipología de las edificaciones, necesaria para el desarrollo de las operaciones de rehabilitación y regeneración urbana, se realiza mediante el análisis exclusivo del propio edificio, ignorando la normativa urbanística de aplicación y la relación de la edificación con la parcela (no siempre definida) que la contiene. La inclusión del planeamiento urbanístico en el análisis del parque residencial es fundamental ante el desarrollo de estas operaciones. Partiendo de la metodología de la ERESEE 2020, en el presente artículo se ensaya un método de caracterización de la edificación, proponiendo una nueva definición de clústeres tipológicos a partir de datos catastrales y del análisis del planeamiento. Se analiza la disposición de los edificios en relación a los linderos de la parcela y al dominio público, fundamental para actuaciones que requieran incrementos de volumen y ocupación de espacio adicional por las edificaciones, inviables en volúmenes que coincidan con los linderos de la parcela. La aplicación de esta metodología a los nueve municipios españoles más poblados permite la caracterización tipológica de sus parques residenciales mediante el análisis de la realidad construida, pero contando también con su realidad urbanística y, por tanto, con sus posibilidades reales de transformación.