Ermittlung der Bauwerkskosten mit Standardraumstrukturen im Wohnungsbau in frühen Phasen der Immobilienentwicklung/Cost Determination in Early Project Phases based on Standardised Room Structures for Residential Buildings

Der wirtschaftliche Erfolg eines Immobilienprojektes muss zu einem frühen Zeitpunkt im Entwicklungsprozess beurteilt werden. Die Entscheidung zur Realisierung basiert auf Unsicherheiten wie den geplanten Projektkosten, den erwarteten Mieterträgen und dem Maß der baulichen Nutzung. Als Gesamtobjekt aus Bauwerk und Lage (Grundstück) stellen Immobilien in oberster Ebene Unikate dar. Das Bauwerk kann allerdings durch nicht unikate Bauteile und Räume hinsichtlich unterschiedlicher Nutzungsarten generiert werden. Größe und Ausstattung dieser Bauteile beziehungsweise Räume sind aus erstellten Projekten bekannt, da sie bereits millionenfach geplant und gebaut wurden. Dieser Sachverhalt wird auf die Bestimmung der Bauwerkskosten angewandt, indem auf Basis der Raumfunktionen Standardraumstrukturen definiert werden, die Informationen bis auf Positionsebene enthalten, die sonst üblicherweise erst in der Ausführungsplanung vorliegen. Dabei handelt es sich um ein theoretisch und praktisch fundiertes Modell, dessen Wirkzusammenhänge quantitativ-konfirmatorisch hergeleitet wurden. Die Eingangsgrößen sind vom Bauherrn entsprechend des Funktionsbetriebs vorzugeben. Die Generierung des Gesamtgebäudes mit Standardräumen führt zu einem auf Positionsebene detaillierten Bauinhaltssoll einschließlich der positionsbezogenen Mengen. Als Ergebnis liefert das Modell alle Bauwerkskosten gegliedert nach Kostengruppen und Leistungsbereichen. Durch die Verknüpfung der Positionen mit Lebensdauern der zugehörigen Bauteile werden auch zukünftige Investitionskosten ermittelt. Dies erlaubt dem Bauherrn eine Optimierung des Gesamtgebäudes über die Herstellungskosten hinaus anhand der Lebenszykluskosten. Der folgende Beitrag soll eine zusammenfassende Übersicht über diese Methodik und ihre Anwendungen in den letzten Jahren liefern.